• 　　核心提示

  　　6月25日，在本报举办的高端地产论坛上，远洋地产副总经理谌祖元预言，北京新一轮土地出让，将会出现很多“黑马”。

  　　5天后，这个预言很快变成了现实：6月30日，经过97轮竞价，总部位于广东珠海的中化方兴公司以40.6亿元竞得底价为16.47亿的朝阳区广渠路15号地，超过此前重庆鸿恩寺地块38.1亿的成交价格，成为继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。该地块规划建筑面积达28万平米，剔除1.5万平米廉租房用地，及一所学校和一个体育公园用地，其楼面均价约为1.6万，创北京土地单价之最。

  　　善于总结的潘石屹马上发出“央企推高未来房价预期”的声音。确实，起始于今年二季度的这一轮土地出让，已经鲜见民营地产商的身影，而变成了国资房企的争夺。

  　　“小公司”报价力压SOHO中国

  　　报价至39.5亿时，SOHO中国已退出竞逐，剩下保利地产和“小公司”的对决，最终，“小公司”以40.6亿的价格成功拍得地王

  　　在地产界摸爬滚打20年的SOHO中国董事局主席潘石屹眼里，6月30日北京市国土局竞拍大厅的气氛，也可谓“狂热”。

  　　“你们是哪家公司？”就座后，潘石屹问身后一位斯文的年轻人，对方手里拿着3号牌表情严肃地回答：“一家小公司”。

  　　16时30分，竞价开始。这块位于北京东四环内规划建筑面积28万平米的地块，经过之前十余天的网上报价后，当日竞拍底价为26.6亿元。公开资料显示，最低竞价阶梯为600万元，不过竞拍开始后，主持人即将其提高至2000万，这立即引来现场一片唏嘘声。“这几乎是前所未有的超高竞价额度”，身边的业内人士对记者说道。

  　　不过，竞拍席上的众多房地产企业仍争相举牌。7号安联地产率先举牌，1号中信地产、28号惠明置业也纷纷应价。几分钟后，远洋地产突然杀出来，一举报出30亿整数，全场骚动。随后，远洋地产和SOHO中国紧追不放。

  　　16时55分左右，18号保利地产报出了37亿的高价，这时，坐在潘石屹身后的“小公司”开始活跃起来，将报价直接升至37.5亿，一直到39.5亿———激烈的竞争在SOHO中国、“小公司”和保利之间展开，场内气氛越来越紧张。

  　　此刻，举牌速度极快的“小公司”，已经吸引了所有人的目光，而万科、远洋、中信、华远等，已纷纷放弃。

  　　潘石屹开始频频回头去看身后这个意料之外的竞争对手“小公司”。与其他对手不同的是，“小公司”似乎不用计算价格，始终是直接果断举牌，也没有打电话向外界高层请示。

  　　至39.5亿时，SOHO中国已退出竞逐，剩下保利地产和“小公司”的对决，最终，“小公司”以40.6亿的价格力压保利，成功拍得地王。全场响起了热烈的掌声，潘石屹回头向3号举牌人竖起了大拇指。

  　　流动资金堪比“最有钱房企”

  　　方兴地产目前可调动的资金在300亿左右，这几乎与当前号称“最有钱的房企”万科、SOHO中国和远洋地产相当

  　　这家名为方兴的“小公司”来头并不小，其在香港上市，并拥有一个“显赫”的大股东：中国中化集团。

  　　成立于2004年的方兴地产，只能算地产界的“小字辈”，但其大股东中化集团，拥有强大的背景，资产上千亿，旗下五大主业分别为能源、农业、化工、金融及地产。自2007年以“内地商业地产股”在港上市后，方兴地产不断得到大股东注资，羽翼逐渐丰满。

  　　2009年初，中化集团在2008年年报中表示，由于公司营业收入和盈利增速下降，公司将“以坚持不懈的战略转型应对冲击”。

  　　在外界看来，中化集团的战略转型首先体现在地产业务上。今年以来，方兴地产加快了扩张步伐。初步估算，加上配股集资、银行授信以及售楼收入，方兴地产目前可调动的资金在300亿左右，这几乎与当前号称“最有钱的房企”万科、SOHO中国和远洋地产相当。

  　　在此背景之下，此次竞拍广渠路15号地，“中化方兴很明显是志在必得。”据一位买了标书却没有举牌的地产公司拿地负责人称，房地产公司测算价格，是以北京未来房价每年增长10%为基础，倒推出楼面地价和总价。而根据最后40.6亿元的竞拍价格测算，方兴地产对北京未来房价的上涨预期，达到每年增长50%。

  　　“一般土地出让合同，付款期都是半年以上。这次是一次性付款。”潘石屹告诉记者。此外，根据现场另一位地产公司财务总监推测，方兴地产的举牌人得到的授权拿地额度在45亿之上。

  　　“40.6亿这个价格不低，但仍在我们的控制范围内，”竞拍结束后，方兴地产副总经理盖剑高对本报记者表示，“中化方兴还会继续拿地，区域也不仅限于北京，在全国各地都有可能。”

  　　主流房企竞拍表现谨慎

  　　与方兴的“大手笔”形成强烈对比的是，万科、远洋、华润、SOHO中国等主流地产商均表现谨慎

  　　盖剑高表示，“广渠路15号地是我们在北京拿的第一个住宅项目。”并透露，此前方兴在考虑拿地时，曾进行了论证，公司认为广渠路15号地是一块非常稀缺的综合体项目地块，看好项目中的商业地产在CBD东扩方案推进后的发展潜力，预计项目建成后总建筑面积可达近40万平方米。

  　　但40.6亿的价格，对于广渠路15号地的绝大部分竞拍者来说，都是一个高标杆。

  　　与方兴的“大手笔”形成强烈对比的是，万科、远洋、华润、SOHO中国等主流地产商均表现谨慎，万科负责举牌的副总裁丁长峰仅在33.1亿举牌一次，远洋虽然前段表现抢眼，但在36.8亿即放弃。

  　　“我们公司原来测算的极限单价是1.4万元/m2，总价为35.4亿元左右。”潘石屹称，虽然自己最后在39.5亿才罢手，但那只是为了试探后面的竞拍者，并不是真实的底价。而华润，只是进入现场观摩了一番，并未举牌。

  　　“经历了2008年的低谷之后，主流房企逐渐变得理性和谨慎，”华润置地北京公司有关人士表示，房地产已经是个市场化程度很高的行业，每家成熟的公司都有一套自己的运营和成本控制模式。“新进入者和我们的‘玩法’完全不一样。”

  　　华远地产总裁任志强则认为，国企需要的是业绩，但这个业绩不是利润业绩，而是营业额业绩。“国企没有资金成本的压力，民营企业则有，三年期的贷款，一年的利息是6%，这里可能就差了18%。上市公司国企的股东回报要求不是那么高，而民营企业一定是要挣钱的，所以民营企业不敢去拿价这么高的地。”

   

  　　国资背景地产商财大气粗

  　　从近期进入土地市场的央企来看，央企地产逆势扩张经已经展开；同时，地方国企也成为各地土地市场的主力

  　　与往年不同的是，进入二季度后各地的土地竞拍，金地、富力、合生、龙湖等民营地产商已经鲜见身影，取而代之的是各路国企。此前被热捧的广渠门外10号地竞拍中杀出的“黑马”中国电子、中信地产也具有国企背景。

  　　6月25日，保利地产38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地王；6月26日，中国电子集团旗下成都中泽置业以19.6亿元竞得了北京奥运乡地块，创北京楼面地价新高；6月30日，主角则是中化方兴。正是它们，将地王纪录一次次刷新。

  　　而更早之前，央企地产逆势扩张已经展开。今年4月，保利地产募资增发80亿用于拓展；中信地产对外透露正在备战A股IPO，中粮、中建、中铁集团，也纷纷整合地产业务，拟分拆或打包上市。

  　　华远地产总裁任志强表示，根据其掌握的数据，过去20多年间，地产行业基本上是“民进国退”，国资房企市场占率最低到8%，但现在已开始“国进民退”。

  　　国企动作频频的背后，有政策支撑。据国务院研究中心一知名学者介绍，过去80%以上的央企都曾涉及地产业务，2004年，国资委下文推进央企地产重组，并在此后的两年陆续圈定了16家主业可经营地产的央企，其余则须剥离。“但自2006年之后，由于房价不断上涨，地产业利润率高，这种限制实质上已经失效。”

  　　从近期进入土地市场的央企来看，除保利、招商、中粮等国资委圈定可经营地产外，中国电子、中国恒天等均不在16家圈定央企之列；此外，地方国企也成为各地土地市场的主力，7月6日，大兴地王的争夺，就在来自北京的国企金隅嘉业和来自上海的国企绿地集团之间展开。

  　　7月5日，中信建投的一份研究报告称，自中国电子、中化之后，另一央企中国恒天集团旗下的经纬纺机，同样大举进军房地产业。

  　　本报记者获悉，恒天集团已经成立了专门的房地产公司平台准备拿地。“集团获得了很多贷款，但集团不知道怎么花，投资本业还是会亏损，”恒天集团内部人士告诉本报记者，集团于是把过去的一些房地产业务进行整合，做成一个平台公司，由集团注资，专门进行房地产投资。

  　　“财大气粗，”这是中国房地产协会副会长顾云昌对近期土地市场上央企的直接评价。他认为，在2008年至今的这一轮房地产调整中，国资尤其是央企得到的信贷支持，远大于民营企业。

  　　土地竞拍热门地块溢价明显

  　　任志强在博客上撰文认为，今年5、6月份北京市出让的36块土地中，16块溢价出让，溢价总额超74亿

  　　如果说央企入场对行业的影响还不明显的话，其拿地的价格传导效应，则已经显现。

  　　就在方兴拿下15号地的第二天，附近小区沿海赛洛城业主安先生，将自己的一套70平米一居卖出了小区的最高单价：15000元/平方米！

  　　“15号地的楼面地价都16000元了，”安先生说，当他知道这个消息时，就试探性地提高了自家房子在中介门店的挂牌价格，没想到买方也接受了，而且很快支付了订金，怕他反悔，订金还多支付了两万。

  　　与此同时，地产界“泡沫论”再起。潘石屹认为，一周内两个新“地王”的产生，尤其是广渠路15号地的土地成本已达到16000元/平米，超过周边在售房屋价格。

  　　而在广渠路15号地竞拍现场，原凯德置地高管毛大庆就坦言，北京正在提前进入3万元房时代，这里面隐含泡沫；中国房地产业协会副会长顾云昌，则用“虚火”来形容这一地块的出让。

  　　对此，华远集团总裁任志强7月6日在博客上撰文认为，今年5、6月份北京市出让的36块土地中，16块溢价出让，溢价总额超74亿。其中六月份的11块溢价土地，平均每平方米溢价4205.7元。

  　　任志强称，溢价的概念是指政府已核算完土地的开发成本，核算完应收取的70年或40年土地出让金后的额外超额利润，并未包括原有的土地出让金收益。“那么假定暂不计算税费，这些高价的土地是否也能获得政府同样的投资收益呢？”

  　　任志强表示，从土地中获取的收益是必然的经营行为，但房价不可能在高地价的支撑下掉下去。

  　　泡沫隐忧信贷或将再次收紧

  　　近期交行、民生银行等已经收紧二套房贷，第二套房均严格执行首付四成、利率上浮10%的政策

  　　在近期举行的北京国际金融论坛上，原全国人大副委员长、著名经济学家成思危直言，今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，而这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。

  　　民生银行地产金融事业部一负责人认为，新增信贷流入央企再流入楼市目前没有明确的数据，但可将之视为信贷宽松的间接影响，比如制造业的央企接受投资取得新的销售和流水，然后再去投资房地产，也是有可能的。

  　　6月24日，国家审计署审计长刘家义在《国务院关于2008年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》中披露：通过对工行、建行、中信银行、中行、交行和招行进行审计调查，发现这6家机构对基层分支机构的管理存在薄弱环节，一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。

  　　随后，央行在6月底发布的《中国金融稳定报告2009》明确表态，警惕房地产信贷风险，“密切监测房地产价格波动，动态评估房地产信贷风险”。

  　　此外，本报记者获悉，近期交行、民生银行等已经悄然收紧了二套房贷，目前第二套房均严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。上海、广州、杭州、大连等多地区银监局下发了有关收紧二套房贷的通知。

  　　“我们对开发贷款采取的是反周期的策略，”民生银行有关人士表示，在房产市场冷的时候给予积极支持，在市场热的时候保持警惕，一旦房价压力测试超过警戒线，就会相应调整贷款政策。

  　　记者手记 不宜夸大“地王拉高房价”

  　　虽然方兴地产至今不直接回应其测算成本及未来售价，但业内对于其“超过2.6万元才能盈利”的炒作已经接近白热化，潘石屹更放言“新地王一定会推高周边房价及全市房价”。

  　　不可否认，地王的价格传导效应确实已经显现，广渠路周边二手房业主纷纷坐地涨价便是明证，但这种拉动作用，不宜过分夸大。

  　　从方兴地产的背景来看，其一向以高端持有型物业经营为主，在此次广渠路15号地出让前，北京市国土局将地块商业经营性用地和住宅用地比例进行了调整，达到5：5，未来或许方兴地产会通过商业物业来减轻广渠路15号地住宅成本的压力，而且，以其定位而言，所建成的房产与周边的普通住宅也难有可比性。譬如，位于朝阳北路的星河湾卖30000元以上/平方米，也没见它拉高了东四环和广渠路的房价。

  　　此外，谁说房企高价拿了地就一定会高价卖房、且就能卖出去赚钱呢？我们都应该记得，万科等在去年三季报、年报中，为其2007年高价拿地的土地计提了跌价准备，也就是亏损。广渠路15号地，也不排除有亏损的风险。

  　　因此，广渠路15号地对房价的拉动效应，只是当前楼市“大阳春”或者“夏天”来临的缩影，目前广渠路沿线以及全市的住宅销售，包括二手房和新房，如果以该地块为价格标杆进行大幅调价，真以为北京“已经进入3万元房时代”，显然是不太现实的，也充满“冲得越高、跌得越深”的风险。 (新京报)

  
  
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