• 　　又一番疯狂的景象正在上演。

  　　“现在深圳已处在新一轮楼市泡沫的初期,并且短时间来说,尚看不到房价下跌的迹象和理由。”长城证券房产分析师刘昆如此判断。

  　　令刘昆等众多业界人士担忧的最重要一点是,深圳的“房荒”来了,在供不应求的经济规律下,楼市反转向下的可能性微乎其微。

  　　“新房存量仅可维持至10月”

  　　中国房地产指数研究院深圳分院的周报数据显示,上周(6月15日—6月21日)批准上市量再次缩减,全市仅有来自龙岗区的华业玫瑰郡项目被批准上市,共提供商品房168套/1.73万平方米。商品住宅批售套数和批售面积环比上周分别减少了84.83%和81.52%。另外,上周仍然没有新项目开盘入市。

  　　截至上周日(6月21日),市国土局网上数据表明,深圳一手房可售套数和面积只有37717套和415.62万平方米,环比上周可售套数和面积分别减少2.52%和1.66%。深圳商品房可售量继续小幅减少。

  　　在供应减少的情况下,一手房销售量却一直保持平稳增长。上周,全市商品住宅成交总套数为1416套,平均每日成交202套,虽环比减少13.92%,但总体仍算平稳。“只要每天的成交在150套左右,都是正常的。”一上市公司开发商负责人向记者表示。

  　　早在5月份,深圳楼市供应端已显露供应不足的信号。美联物业的数据表明,5月,全市新房批售面积只有215801平方米,环比减少60%,同比减少62%。今年1—5月,全市新房批售面积为1533980平方米,比去年同期下降18%。按照美联物业在6月9日所作的统计预测,截至6月9日,全市新房可售套数已降至4万套以下,为39541套,比5月份同期减少了5341套,如果市场供应得不到有效改善,那么,继续维持现在的消耗速度,10月份以后,深圳楼市有可能会出现无房可售的局面。

  　　美联物业市场研究部冯永恒说,受之前低迷行情影响,2007年年中开始,不少开发商放缓了楼盘开发速度,这必然会影响未来楼市的供应节奏,甚至有可能形成供应空档期。

  　　“下半年供求关系将有所缓解”

  　　上述观点被业界精炼地简称为“房荒论”。不过,对于这种流行的“房荒论”,市房地产研究中心副主任王锋表示,市国土局官方网站显示的深圳可售房源存量只能反映在建项目达到批售状态的情况,实际上还有很多在建项目没有拿到预售许可证,这部分数量很大但没有被计入存量数据里。

  　　王锋认为,目前存货不多的情况是短暂的,随着开发商加快投资速度,下半年楼市的存量将明显增多。

  　　根据戴德梁行的统计资料显示,6月—7月,深圳将有18个以上项目入市。入市量将集中在宝安、龙岗和南山三区,供应产品呈两级趋势,90平方米以下的中小户型以及150平方米以上的大户型占比例较大。记者粗略统计,新增供应量接近45万平方米,约3000套新房。

  　　中原地产在5月底作出一份深圳6月—12月的潜在项目统计。根据中原地产的考察预测,这7个月约有137个住宅项目入市,宝安、龙岗、南山较多,福田、罗湖、盐田较少。

  　　易居中国同样在5月底发布《未来供求走势分析》报告,该报告显示,5月底深圳一手房存量为311万平方米,预计5月底到年底的新增供应为485万平方米,两者合起来形成的未来供应是796万平方米。按照3、4、5月份这3个月的月均成交量77万平方米来计算,796万平方米的量的消化周期为10个月。“未来消化周期在6—12个月(含12个月)显示未来半年内供求关系正常。”易居中国研究部负责人李昕田表示。

  　　李昕田认为,当前深圳房价已处于高位运行阶段,前段时间房价的快速冲高主要是因为市场短期内供应出现紧张,刚性需求快速释放,投资性需求大量进场导致。而从下半年来看,市场供应量有所放大,全市供求紧张的情况将有所缓解,整体市场价格会趋于稳定,但区域热点板块间的价格波动仍将存在。

  　　“楼市已处泡沫初期”

  　　“除可售房源急速减少外,市场资金充裕以及综改方案的出台,是推动楼市持续上涨的另外一个重要因素。”美联物业市场研究部冯永恒说。

  　　根据央行6月12日公布的数据,5月新增人民币贷款6645亿元,比4月份增多727亿元,比去年同期增加3460亿元,高于市场预期。

  　　温总理表示,要继续坚定不移地实施适度宽松货币政策。今年以来,在国家适度宽松货币政策引导下,银行信贷增速惊人,1—5月,银行新增人民币贷款58723亿元,比去年同期增长了177%。市场资金充裕,为楼市上升准备了弹药,而综改方案的推出,则打开了深圳楼市的上升空间。综改方案中涉及的四大中心概念、深港联动概念、特区扩版概念,为深圳楼市提供了充分的想象空间,无疑会引发市场的重新估值。

  　　冯永恒认为,在这种形势下,除非市场供应情况得到积极改善或者出现重大政策转向,否则,深圳楼市延续上升势头的可能性非常大。

  　　长城证券房产分析师刘昆受访时表示,深圳楼市库存下降很快,销量明显大于供应,新盘去化速度很快,供不应求的现象明显。房价方面,这几个月有20%—30%的涨幅。下半年供需紧张状况仍将持续,价格还会继续上涨。

  　　并且,刘昆认为,现在深圳已经是“楼市泡沫的初期”。她认为,接下来深圳房价仍没有下跌的理由,除非打压政策出台。但是,目前宏观经济还比较脆弱,银行利率上调、增加营业税、收紧二套房贷等,这些政策手段估计下半年不会出台。

  　　不过,“21世纪不动产”高级分析师孟奇分析持不同看法,他认为房价下半年起将出现暴涨的说法,仍缺乏充足的根据。宽松的货币政策不可避免地带来了高流动性,但一季度后,信贷增量是逐步递减的,下半年很难保持此前的信贷增速。而通胀仅仅是人们的一种预期,宽松的流动性是否一定会形成2010年的高通胀,尚难断定。（南方日报）

  
  
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