• 　　一般情况下，房价与租金应该是走势相同的。即如果房价涨，租金也应该跟随上涨；相反，房价降，租金也会随之下降。但是记者发现，今年以来北京房价持续上涨，但租金却出现了下降，房价与租金出现了相反走势。为何会出现背离走势呢?这一现象会否持续？现象的背后说明了什么？又向人们发出了怎样的市场信号呢？

  　　●前五个月房价上涨明显

  　　据北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2009年1-5月份，北京市中高档二手商品房市场持续回暖，交易价格也逐渐走高，从1月份的13628元/平方米到5月份的14407元/平方米，上涨5.7%，可见价格上涨明显。究其原因，北京中原三级市场研究部认为：首先2-3月京城楼市低价项目快速的被市场消化，后市房源不足导致个别区域价格略高的房产项目也逐渐成交，从而区域成交均价出现微量回升。其次是消费者信心的恢复，3-4月楼市交易异常活跃。而随着京城2-5月二手楼市的持续回暖，后市房源价格较高；同时部分业主看到楼市回暖，跳价现象明显，导致成交价格上涨。

  　　●前五个月租金下降

  　　今年初，徐先生投资的一套位于酒仙桥区域的一居室出租期满，房客没有续租。以往年的经验，这一区域的房屋租赁市场一向十分活跃，尤其是一居室更不愁租。但出乎徐先生预料的是，两个月过去了，房子居然没租出去。这下徐先生有点着急了，主动下调了部分租金希望能快点把房子租出去。但市场并不领情，房子依然乏人问津。往年旺盛的租房需求好像一下子消失了。

  　　据我爱我家的数据显示，今年第一季度的北京市房屋租赁市场(城八区)的租赁均价为2379元/月·套，4月份全市租金均价为2295元/月·套，5月份全市租金均价为2292元/月·套。环比4月微降了0.13%，同比去年同期的2485元/月·套下降了7.77%。其中，5月份全市高端租赁市场的交易均价为4743.4元/月·套，较4月份下跌2.02%，同比去年降幅达4.94%。普通民宅租赁成交量和价格环比也出现了小幅回落。

  　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示，2009年1-5月京城租赁市场的走势与买卖市场相反，1月租金价格为40.7元/平方米/月，5月下降为40.2元/平方米/月，降幅达1.14%。究其原因，北京中原三级市场研究部认为：由于今年的租赁高峰较往年提前，新增租赁和换房的人群集中在2、3月份租房。而进入4-5月，市场中租赁需求减少。一方面换房人群减少，另一方面毕业求职人群还未大量进入市场，租赁成交开始回落，从而带来了租金价格的微量下浮。此外，去年一些由于观望而租房的人群，在近期市场出现回暖的情况下，转向了买卖市场，也造成了租赁需求的减弱。

  　　●房价租金趋势背离

  　　市场呈现“亚健康”

  　　“一般情况下，房价与租金的走势应该是同向的。”北京易居研究所副所长牟增彬认为，在房价涨的同时，租金也应该是上涨的；在房价降的时候，租金也应该下降。如果房价与租金出现了相反走势，预示着在今后的某一时间市场会按照自身的规律进行调整，使其方向一致。即如果不是租金的上涨，就是房价下降。总之二者的走势会回到同一方向上，而不会偏离太远。

  　　按照目前的市场情况，租金会有止跌回升的可能吗？我爱我家的分析人士认为，房屋租赁价格的下跌主要与奥运会的结束、今年以来CPI的不断下降和当前经济危机状况下，部分承租者承租能力的下降有关。另外目前二手房市场交易活跃，使得部分租赁房源转向买卖市场。今年来持续上涨的二手房交易价格有可能再次令买方客群产生观望状况，二手房买卖市场中的房源将再度回流至租赁市场，从而加剧租赁市场中的供大于需的格局，间接带动租赁市场租金的进一步回落。

  　　北京麦田房产营销总监吴存胜认为，租金有所下降其实是一种必然趋势。每年都有大量的一手房源入市出租，从而导致租赁市场供过于求，租金必然有所回落。

  　　在租金没有回升预期的情况下，租金与房价的背离走势如果不能持续，则意味着房价必然会出现回落，回到与租金走势相同的方向上。北京中原三级市场研究部监测数据显示，京城二手房市场的租售比由1月份的335：1上升到5月份的358：1，上涨幅度达6.9%，可见京城二手房价格上涨过快，而租赁市场不够活跃。(记者 周宏 北京青年报)

  
  
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