• 　　楼市价涨量跌的趋势在7月份就已初现端倪，进入8月，这一趋势继续扩大。8月现房签约量环比降幅45.73%，期房签约量环比下降5.63%。同时，持币待购的消费者大幅增加，市场观望气氛日益浓厚。与此同时，股市也出现持续下降。作为上半年中国经济排头兵的楼市股市，在经济数据普遍向好的时节，却纷纷出现调整信号。业内人士认为，楼市成交量下降，一方面与房价过快上涨有关，另一方面也与信贷收紧有关。看来，股市楼市休戚相关，前期透支的繁荣，势必在后期发展中体现出来。

   

  　　1成交量下降

  　　根据北京市房地产交易管理网发布的最新数据统计结果显示，8月份全市期房住宅签约总量为12117套，环比7月12840套下降5.63%，现房总签约套数为2288套，环比7月的4216套，下降45.73%。与此同时，8月，北京开盘项目达59个，创2009年新高。期房签约量的下挫加上8月份大量房源开盘入市，导致期房库存出现今年以来首次月度增长。二手房市场也出现明显下降。据中原地产三级市场研究部统计，8月1日至24日，存量住宅网上签约套数为17726套，环比7月同期的18540套，下降了4.39%。

  　　对此，搜房网新盘数据监控中心认为，8月部分项目房价继续增长，也正是房价在短期内的暴涨打击了刚性需求的积极性，购房者观望情绪再次浓重，外加二套房贷政策的进一步收紧，更是促使改善型需求和投资需求大批退出市场。

  　　2观望态势再现

  　　由新浪乐居发起的网络调查显示，77.8%的网友认为楼市拐点已经到来，41.5%的网友认为房价拐点将出现在今年年底，31.4%的网友认为房价拐点在两个月内就会出现。

  　　市场走势的变化直接影响到消费者的购房决定。

  　　家住望京的胡小姐原计划在年中购房，但是随着房价的不断高幅上涨，她的心态也开始变化。“房价涨得太猛了，北五环外的润泽悦溪，年初还不到9000元，现在已经报价16000了，要买到合适的楼层和户型，价格还更贵。东四环外的润枫嘉尚4月初价格才13000元/平方米左右，现在二期价格已经高达21000元/平方米。房价涨得没边，现在销售量也降下来了，我想等等再说。”

  　　消费者心态的变化，最有感触的是一线销售人员。

  　　据东部某项目销售人员透露，虽然按计划，他所在的项目价格还会向上调整，但是从他自身的感受看，上调空间已经不大了，“每天的访问量还是很高，但相对6月份，还是有所下降，而且看一看的心态有明显增加，从看盘到下决心购买之间的时间也明显变长。”

  　　记者在平时的踩盘中也发现，各项目售楼处的人流量的确有所下降。

  　　3开发商未雨绸缪

  　　消费者心理的变化已经开始对开发商形成一定触动。

  　　根据近期中国指数研究院对全国500位房地产经理人的调查，近四成认为三季度市场销量会下降。为了应对市场的变化，市场出现了一些很微妙的信号。

  　　部分项目调低了价格。通州某项目，一期开盘时12000元/平方米还抢不上，二期开盘时，价格已经调到不足万元/平方米，而且还有活动优惠。开发商对此解释说一二期产品不同。东部某高端项目也在原有精装修的高报价基础上，推出了价格低很多的毛坯房。市场人士认为，估计开发商重新调整了对市场的预期。

  　　还有一些项目加大了优惠力度。东二环附近某项目认购期推出凭VIP卡，可以享受一次性付款8.5折、分期付款9折的优惠。这样的优惠力度，在3月份时，很多项目都出现过，但自从4月份以来，就极为罕见。业内人士认为，这样的促销力度重现楼市，与信贷收紧和消费者心态发生变化有密切关系。

  　　北部某项目做活动时，销售负责人明确表示，对第四季度的销售不看好，认为要实现和上半年相当的销售业绩，就必须加大推广力度。

  　　4股市楼市同调

  　　在楼市成交量持续下降的同时，股市也出现了连续下跌。

  　　8月31日，沪指较前一交易日大跌192.94点，跌幅高达6.74%，创下自2008年6月10日以来最大的单日跌幅。这已经是历经两周的下跌后，资本市场再度受到重挫。

  　　上海易居房地产研究部部长杨红旭认为，股市指数下挫，楼市成交量下滑，与信贷收紧有密切关系。据了解，1-7月信贷放了7.37万亿元，7月忽然由6月的15000多亿剧减至3000多亿，8月份，截至25日，工农中建四大行向市场投放的信贷额度仅为1100亿。今年楼市行情虽然是刚需启动的，但极度宽松的信贷政策很快将“回暖”加热到了“高温”，房价暴涨，如今信贷收紧，对股市而言的确是利空消息。

  　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，股市一向是和楼市相通的。楼市从一季度的“小阳春”过渡到二季度的“盛夏”时，股市也整体上涨超过一倍，特别是房地产股更是翻了几番，充分显示出楼市和资本市场的关联性。“这种关联性也表现在下跌上，股市的掉头和防范通胀流动性减少预期也有关系，各种猜测下，楼市的‘二套房贷’对成交量的下跌起到重要观望影响。从一季度和二季度的指标来看，投资保值需求估计占到整体楼市成交量的30%，如果股市持续下跌，势必将影响楼市成交量的比例也超过30%。”

  　　5拐点年底将到

  　　虽然大多数受访业内人士认为，九十月份的房价总体还会继续上升，但是，价格上涨的惯性不会持续太久，种种迹象表明，楼市的拐点很可能在年底出现。

  　　杨红旭认为，市场成交量已经出现拐点，6月份达到成交最高峰，七八月份持续下滑，9月份还将延续这个势头。但是价格拐点还早，如果变化快的话是今年年底。很可能出现在明年一季度。

  　　全国工商联房地产协会会长聂梅生在接受媒体采访时表示，她认为今年年底时，房价将会出现调整，但不会出现深入下跌，因为“开发商的资金链已经接上，他资金链不紧绷，他可以不降价，慢慢卖。”

  　　一位业内人士告诉记者，现在影响房价的几条要素中，楼市下跌和信贷收紧会减少需求，高企的房价又严重影响了未来上升预期，观望氛围的浓厚也改变了市场价格博弈双方的平衡，如果政策再发生改变，房价居高不下的强硬态势就会发生逆转。

  　　据某位接近建设部的人士透露，目前房地产政策还算稳定，但年底很有可能出现变化。

  　　（本报记者 鲁欢 京华时报）

  
  
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